إجراءات عقد البيع العقاري في القانون الجزائري

يُعد عقد البيع العقاري من العقود الناقلة للملكية الأكثر شيوعًا، وهو عقد يلتزم فيه البائع بنقل حق عيني أو حق مالي إلى المشتري مقابل ثمن يدفعه هذا الأخير.

وقد ألزم المشرع الجزائري أن يكون هذا العقد محرّرًا في شكل رسمي، وذلك وفقًا للمادة 324 مكرر 1 من القانون المدني.

أولًا: الوثائق المطلوبة لإبرام عقد البيع

• نسخة من بطاقة التعريف الوطنية للطرفين (البائع والمشتري).

• شهادة ميلاد رقم 12 للطرفين.

• عقد الملكية الأصلي (ولا تُقبل الصور ولو كانت مطابقة للأصل) أو الدفتر العقاري.

• عقد التأمين ضد الكوارث الطبيعية إذا كان العقار مبنيًا (تطبيقًا للأمر 12/03 المؤرخ في 26 أوت 2003).

• تقرير خبرة إذا تم تقويم العقار من قبل خبير.

• شهادة الإقامة وبطاقة المقيم إذا كان أحد الأطراف أجنبيًا.

• رخصة من الوالي إذا كان البائع أجنبيًا.

• شهادة طبية إذا كان البائع مسنًا.

ثانيًا: مراحل إبرام عقد البيع

🔹 المرحلة الأولى: تحرير العقد

1. اتفاق الطرفين على شروط البيع وتقديم الوثائق.

2. طلب معلومات من المحافظة العقارية للتأكد من خلو العقار من الأعباء أو الرهون.

3. في حال وجود رهن، يشترط موافقة كتابية من المشتري.

4. تقديم طلب إلى مديرية مسح الأراضي للحصول على:

   • وثيقة PR4 bis إذا كانت المنطقة ممسوحة.

   • وثيقة CC6 إذا لم تكن ممسوحة.

5. إيداع خمس (1/5) الثمن من طرف المشتري في حساب الأمانات عن طريق أمر بالدفع لدى الخزينة العمومية.

   • لحمايته في حالة فشل البيع.

   • لضمان استفاء الدولة لحقوقها الضريبية.

6. قراءة الموثق للعقد على الطرفين وشرحه شفهيًا، ثم التوقيع عليه.

7. منذ التوقيع، تنتقل الملكية للمشتري، أما الاستغلال فقد يتم فورًا أو بتأجيل باتفاق الطرفين.

🔹 المرحلة الثانية: تسجيل العقد وحفظه

1. يُرسل العقد إلى مفتشية التسجيل مع جدول العقود المودعة وملخصين للعقد.

2. يتم تحديد حقوق التسجيل (5%) وتقسَّم مناصفة بين البائع والمشتري.

3. يدفع الموثق هذه الحقوق في قباضة الضرائب، ويحصل على وصل دفع.

4. تُرسل الوضعية الجبائية للبائع إلى مديرية الضرائب خلال 15 يومًا من تاريخ العقد.

على البائع أن يُصرّح بزيادة القيمة العقارية في أجل لا يتجاوز 30 يومًا من تحرير العقد.

🔹 المرحلة الثالثة: شهر العقد

1. يقوم الموثق باستخراج نسخة من العقد مرفقة بوصل الإيداع وإرسالها إلى المحافظة العقارية.

2. يتولى المحافظ العقاري التأشير على العقد وإتمام عملية الشهر، وتحديث بيانات الملكية باسم المشتري الجديد.

3. تُحوّل مصاريف العقد إلى حساب المكتب في الخزينة العمومية عن طريق أمر بالدفع.

🔹 المرحلة الرابعة: تحرير 1/5 الثمن

1. بعد مرور 30 يومًا، وتلقي رد من مديرية الضرائب حول وضعية البائع، يقوم الموثق بما يلي:

   • إذا لم يتم الرد في الآجال: يسلم المبلغ للبائع مع التنبيه على أن ذلك تم خارج الآجال القانونية.

   • إذا كان للبائع ديون ضريبية: يخصم الموثق تلك الديون ويدفعها للضرائب، ويمنح الباقي للبائع.

   • إذا لم توجد ديون: يُسلّم البائع المبلغ كاملًا.

2. يتم تحرير مخالصة رسمية لتوثيق تسليم المبلغ، وتختلف هذه المخالصة حسب الوضعية الجبائية للبائع.

خلاصة:

• عقد البيع لا يُعد مكتملًا من الناحية القانونية إلا بعد تسجيله وشهره.

• إيداع 1/5 الثمن إجراء حمائي لكل من المشتري والخزينة العمومية.

• إجراءات الشهر تضمن الانتقال الرسمي للملكية العقارية.

• على الموثق مسؤولية قانونية في تتبع كل مراحل العملية وضمان حقوق الطرفين والدولة.

هل ترغبين أن أجهز لك هذا المحتوى بصيغة Word منسّقة وجاهزة للطباعة أو النشر في موقع "قانونيات"؟